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| 新圈地运动：北京的地里猛长钞票？ |
| 07月30日 10:24 |
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2001年7月13日，对于北京房地产业来说是一个不平常的日子，这一天在房地产业景气指数的坐标系中，是一个关键的“拐点”。从这一点起，景气指数走势曲线可能会戏剧性地向上攀升，也许会低迷下泻，从此演绎出截然不同的故事和反差鲜明的场景。
申奥成功 北京房价应声而起
从全世界看，房价与几个因素有关：一个是经济成长速度；一个是土地供应。如果这两者刚好是吻合的，房价就涨；如果经济成长快，但土地供应没有控制，价格也涨不起来。还有一个是稀缺性和惟一性，另外管理品质也要高，如果管理品质不好，价格也会下降。
记者了解到，申奥成功后，奥运村周边包括风林绿洲、万科星园等项目均出现了排队购房的火爆场面。还有一些此前并不被看好的项目，也呈现出喜人前景。万科星园打出广告，申奥成功之后，15天之内不涨价，这就已经向人们透露了一个信息：15天之后，他们可能要涨价。南城的一个项目开发商对记者说，如果申奥成功，他们马上提价。看来，申奥成功使开发商与购房者都很乐观。虽然申奥成功了，但城市市政设施的改善不会是均衡发展的，远郊区县的发展速度当然远不如城区内那么快。
悉尼申奥成功后，引发了住宅业、酒店业、旅游业的兴旺发达。每年房价递增10％以上，在七八年时间里，城市房价翻了一番，特别是奥运村地带，房价上涨幅度更是惊人。悉尼申奥成功带来了绿色、环保的居住理念，城市变得更加优美，因而吸引了大量移民置业。又因为住宅郊区化使政府难以承担市政配套需要的大量资金投入，因此，悉尼提出了城区中密度住宅建设方向。奥运会给主办城市带来大量投资机会、就业机会。北京因为申奥成功也会产生类似的吸纳效应。以前，北京开发商常用的策略是低开高走，实际上，真正降价的很少，就更别说以后了。
据国家统计局的消息，今年上半年，全国房地产开发投资强劲，到位资金快速增长，土地供应量增加，商品房全面热销，商品房空置面积的增长幅度进一步得到控制，空置商品住宅持续出现负增长，“国房景气指数”在景气空间中运行。上半年，房地产新开工面积达到1.55亿平方米，同比增长33.2％。商品房空置面积的增速降低到0.9％，是近几年来的最小增幅。其中，空置商品住宅连续3个月保持负增长。今年以来，商品房销售价格的总体水平明显上涨，增速突破两位数大关。平均销售价格每平方米2304元，同比增长11.1％。专家进一步指出，下半年，我国即将加入WTO及北京申奥的成功，必将带动全国房地产开发业总体水平的继续提升。
现代城总经理潘石屹说，申奥一成功，平均房价就一直往上涨。北京要投资1800亿元来建城市基础设施，这与北京房子的价值有很大关系。以现代城为例，真正建房成本只占35％，税费占65％。从这一点就能看出：房子价值的很大一部分是受周围基础设施好坏的影响。如果价格远远偏离价值，就是不合理。另外，从国际上购买一套房子要花的价格在家庭收入中占的比例看，在中国应该有个修正。首先，中国人的真正收入和统计的收入是不一样的。第二，北京是个开放的城市，不能用北京家庭的收入来做比较。以现代城为例，现代城有30％的业主是外地人，25％是外国人。因此，有一点是可以肯定的，北京的申奥成功，肯定会增加北京房屋的价值。至于价格，理智一点说，在奥运和入世这个大背景下，平均房价要降是不太可能的。近日，华远品牌项目——华亭嘉园的二期产品深蓝华亭，在3个月内销售完毕后，适时推出封存已久的典藏极品公寓E座，结果创造了北京房地产项目的奇迹，7月19日当天狂销2.3个亿。
应市而破 奥运吹起的房价有太多泡沫
业内人士认为，申奥成功之后会促使房价上涨，但并不是说全市的房价均衡上涨，而是有侧重点，涨的范围主要是四环内的城区，当然还有奥运村及周边地区。我们提出的绿色奥运、人文奥运、科技奥运的目标，在奥运村未来的住宅建设中能得到很好体现。以奥运村地区为核心，周边地区也将是人们关注的热点，自住型和投资型买家数量会增加，这样一来，就会形成一种金钱效应，投入的钱越多，这里的土地和房屋价格就越高。南城的基础设施条件落后于北城，但在未来几年里，改造的力度会很大，包括道路、环境等等设施会大大改善。所以南城较低的房价也会得以攀升。加上东部有CBD（中心商务区）的概念支撑，西部有中关村的概念支撑，因此，前景是乐观的。
万科集团董事长王石也提出，从经济规律看，房产降价是大趋势，即便是奥运申办成功了，房价还有15％的下降空间。第一，房价要降，是指总体趋势，但具体到全国各地，应该是不一样的。第二，评论一个城市房地产价格合不合适，有一个参照系数，就是城市家庭年收入和城市平均房价之比。上海、深圳、广州这三个城市的比例接近国际上8到10倍的比例，房价比较合理。相比之下，北京的比例就偏高了，通常是22－23倍，因此，北京的房价有降价的空间。针对这种下降趋势，也要具体分析：房价有一定的下降空间，不一定就意味着房子的价格就要下降。房价的降价空间指一个城市总的价格走势。北京现在的城市化过程，城乡结合部建设大量比较便宜的房子，会拉低北京总体房价水平。15％的降价空间是综合的。除了和城市扩容结合起来看外，还要和北京市民住宅消费情况结合起来。其次，也要看统计数据是否合理。当然举办奥运会，对北京的房价会有一个非常大的刺激作用，但是总的来看，北京的房价还有下降空间。
有关人士估计，从前，北京的开发商在开发楼盘同时也承担着大量市政配套设施建设的任务，其实，这些市政配套设施建设的任务本应由政府承担。这样一来，开发项目刚性成本加大，同时也反映在房价之中。今后，北京的市政设施特别是奥运村的市政设施条件将得到改善，开发商便有望减少为此而付出的费用。于是，房价有可能出现下落的空间。
中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌接受记者采访时表示，中国房地产业正面临极好的发展机遇，未来中国房地产业的发展将出现三股合力的推动。首先是房地产产品数量的扩张和质量的提升所产生的合力。未来中国必然需要住房发展规模的稳定增长，更需要楼盘质量的加快提高，实现产品的更新换代。其次是房地产市场的增量房屋交易和存量房屋交易所形成的合力。今后房地产市场存量交易总量的比例将不断提高，在三五年内很可能达到百分之五十左右。第三是住房消费和住房投资对房地产业发展所共生的合力。居民购买住房以自住消费为主，现在许多城市已出现不少将住房作为投资的群体，并在迅速扩大。顾云昌认为，申奥成功，对于北京的基础建设和房地产业有着直接的拉动作用。他说，中国房地产开发投资从1998年到2000年连续增长，今年投资依然强劲。这种新的房地产热主要表现为市场的供求两旺，而不同于1992年和1993年的过热。他据此预测，中国未来三五年内城镇房地产特别是住宅的投资和供应量将持续增长，房地产的有效需求量包括销售面积和销售额也将持续增加，保持在二成或二成以上。而房地产价格可保持大体上的稳定，或稳中稍有上升。但他告诫开发商不要一味开发高档楼盘，而要关注普通老百姓，让更多人买得起房子。
宏观调控 不让商品房价非正常上涨
据统计，全国商品房销售价格居高不下。到今年5月，全国大中小600多个城市的每平方米最后成交的平均价格是2368元，比去年12月份上涨了20％左右。上半年全国商品房平均销售价格同比增长了11.1％，而同期城镇居民人均可支配收入仅增长了5.5％。在个人购房成为主流时，房价与居民收入差距悬殊仍是消费需求增长的阻力。另外，中国经济景气监测中心的追踪监测表明，商品房空置面积增长速度虽然在下降，但空置总量仍在增加。未来投资的增长，房地产供应量将进一步扩大，现实和潜在的消费需求能否与之相适应是个问题。
建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾分析认为，部分地区房价趋升过快，将挫伤居民购房的积极性。有的城市一个房地产项目销售中两年涨价17次，每平方米售价从1998年底的2300元，上涨到2000年的4500元；由于减少住房用地供应，每亩土地出让价格从200万元上涨到800万元；有的项目楼面地价上升到每平方米5000元。这些问题不及时解决，将直接影响个人买房的进一步启动。有识之士建议，为保持住房建设和消费的持续增长，必须保持合理的住房用地供应量，保持商品房、经济适用房、廉租住房供应的合理比例，落实国家对经济适用房减免税费的优惠政策，控制商品房的土地价格，才能平抑房价的上涨。
今年6月26日，中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，其主要内容是通过严格审查住房开发贷款发放条件，对商业银行实行统一科目管理以及严格发放个人住房贷款等方式加强住房信贷管理。按照通知要求，今后不具有“四证”齐全、企业自有资金不足开发项目总投资的30％等条件的开发商将拿不到银行贷款。从积极方面分析，规范住房贷款市场，实际上也为有实力、有眼光的房地产开发商提供了发展壮大，避免无序市场竞争的机会。即便如此，政策导向的变动本身对房地产公司仍然蕴涵着相当的风险。对上市公司，尤其是那些正准备加入房产大军的上市公司而言，则应仔细权衡自身实力，对房地产市场形成整体把握，从而选择进入市场的力度。否则，仅仅为眼前的繁荣而动，甚至为一个概念的诱惑，只会得不偿失。
奥运带来了千载难逢的大机遇，北京市的城市化水平，将因此向前推进10到20年，北京市有关方面也将努力抓住这次机会，同时决不允许房地产行业因盲目过热而出现泡沫。对年度开发总量会实行宏观调控，使房地产业朝着健康有序的方向发展。在未来几年里，房价将会向人们的承受力靠近，俯就百姓的需求。入世之后，更多的外部资金将涌进北京楼市，改变开发业启动资金短缺的状况，使资金成本有所降低，从而为房价下落创造空间。其次，外国的设计、规划、监理、评估、中介等行当也会更多地进入北京市场，出现竞争加剧的状况，竞争也会使得成本降低，房价下落。第三，外国的工程管理、成本控制经验也会更多地传入北京，另外，先进的施工工艺和优良的施工材料也会更多地为中国所用，这些因素都将有利于降低楼盘的开发建设成本，为房价下降创造条件。
圈地谋利 奥运经济不能坑城郊农民
一项调查显示，申奥成功后，普通市民首选的购房区不是奥运村。27％的人选择中关村，24％的人选择奥运村，20％的人选择亚运村，16.2％的人选择南城，11％的人选择CBD。对于房地产项目而言，申奥题材也不仅仅是被奥运村、亚运村所独占，自然会被全城所有项目所分享。因为这是北京整体经济发展的过程，也是基础配套和市政建设进一步完善的过程，更是房地产业大发展的良机，所以对于那些还没有发展或正在发展的城区而言，将会孕育更大的机遇。
从1997年就到北京从事房地产开发咨询工作的香港房地产专业人士张志坚认为，北京申奥成功对北京的房地产业来说当然是一个利好，但鉴于对消费群体的具体分析，不能得出大幅上涨的结论，因为北京房地产的主体消费群将仍然是内地消费者，他们实际的购买能力是不会因为申奥成功而大幅上涨的。尽管在申奥成功的利好消息刺激下，有些楼盘行情出现了明显上涨，但房地产商终将会面对消费者的实际购买力而不得不作出调整。同时，新资金的涌入将会带来新楼盘的大量开发，这些新增加的楼盘供应也将影响北京房地产的大幅攀升。当然，鉴于有关法规的不断健全，开发新楼盘不会出现一窝蜂的无序状态，所以不会轻易出现导致北京房地产下跌的情况。但这并不是说北京的房地产就不会上涨，因为这里是正在筹办2008年奥运会的北京。张志坚估计，未来几年将会有一些人不炒楼盘而去炒地皮，从而抬高新建楼盘的成本以至影响到楼市。
记者在调查中了解到，由于北京北部特别是奥运村的开发建设，土地供给已经屈指可数，而且开发成本较高，再加上北京、天津、秦皇岛三市合一说法的潜在利好，越来越大规模的圈地运动开始向城南逐渐延伸。宣武区现已开出1公顷1亿元的高价，平均每亩660万元（含拆迁费），而以往较受房地产商冷落的大兴等地，由于地价飚升潜力巨大，已被诸多地产商盯上。一位业内人士称，北京向北发展的空间已不多，开发中心必然南移，像大兴以前不论是招商还是地产开发都相对迟缓，恰恰因为这样，这里的生态环境保持得非常好，像长子营乡有万亩原始次生林，大片大片的果园，绿化水土十分有利于地产开发，软环境可以使房价大大升高。在百姓采访中更有人告诉记者，我要是有钱，就在北京买块地，什么都不干，就可以等它长钱。
更让记者担忧的是，为了追求利益，有些城郊县乡政府以乡征土地的名义在交通便利、风景优美的地方动辄征收千亩农民土地，农民的补偿一般在500～600元，以此招商，由于手续不完备、开发商资金问题等原因，引起经济纠纷，导致农民、开发商双方的经济损失。而且被征用土地，很多都是良田，这种改变耕地使用性质的行为应该引起重视。
以前，作为国有土地，一般是谁占地，谁就拥有使用开发的优先权。虽然国有土地使用开发权转让也通过市场运作，但并未采用公开化的形式，往往是在小范围内运作，国有资产价值很难达到最大化。国土资源部邓方工程师认为，国有土地走上拍卖台，可以实现国有资产价值最大化，是国家积极提倡的做法。深圳和上海都在尝试这种方式。华远房地产公司张经理说，以往，单位和企业往往从本单位利益出发，开发国有土地并未实现公开、公正和公平的原则，在某种意义上，可以说造成国有资产流失。国有土地招标，可以优化土地配置结构，规范市场。 (崔荣慧)
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责编:刘琼 来源:中国经济时报
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